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「澳门新乐界娱乐场」高增长模式不再?我们统计了部分典型上市房企中报,发现……

澳门新乐界娱乐场,上市公司中报季又至。

截至8月末,a股和港股上市房企已陆续发布2019年中期业绩。我们梳理了23家规模房企的业绩数据后发现,上半年不少房企各项数据仍处涨势,但同比增速明显不如去年同期,增长出现乏力。

营收增速下滑

在纳入统计的23家房企中,营收同比增幅最高的龙光地产实现营收270.2亿元,同比增长78.30%。而紧随龙光之后的中国奥园实现营收236.7亿元,同比增长73.19%。

尽管增幅较高,但限于两家房企的基数水平,因此它们在规模房企中并不出众。在纳入统计的房企中,上半年营收超过千亿的有恒大、碧桂园、绿地和万科,而恒大、碧桂园、绿地还超过2000亿元。

事实上,在纳入统计的房企中,上半年营收增速下降的企业有15家,下降幅度最高的绿城,去年同期还曾实现335.3亿元的中期营收额,同比增速220.90%,今年上半年则直接由涨转跌,上半年营收只有186.6亿元,同比减少44.40%。

与绿城相似,多数增速下降幅度较大的企业,去年同期营收都曾有较大的涨幅。例如融创去年年中营收465.8亿元,同比增长215.28%,今年上半年营收768.4亿元,同比增长64.95%,增速降幅超过150个百分点。而恒大上半年实现2269.8亿元营收,同比减少约两成,但其营收值仍是各家房企中最高的。

销售增幅趋缓

与营收水平相似,上半年房企销售额增速同样放缓。

在纳入统计的23家房企中,有20家同比增幅都不如去年,仅佳兆业、雅居乐、龙湖3家企业增速攀升。销售规模保持行业前列的碧桂园、万科、保利、融创等,均在增速放缓之列。

其中,万科宣布实现合约销售金额3340亿元,恒大实现销售金额2818亿元,由于碧桂园公布的数据为权益金额,未公布合约销售金额具体数值,因此万科也成为纳入统计的房企中,合约销售额最高的企业,同比增长9.6%,但增速与去年相比下滑0.3个百分点。

碧桂园中期业绩显示,上半年权益销售额2819.5亿元,由于去年同期该企业公布的仍是合约销售额,因此参考克而瑞研究中心历史数据,碧桂园权益销售额同比上涨0.2%,增速亦出现下滑。

但碧桂园上半年还实现了房地产销售现金回款约2771.1亿元,自2017年起第3次连续在年中实现正净经营性现金流。如今,在冲销售时,回款率也在成为房企的追逐目标,例如旭辉上半年回款率就达到95%,旭辉总裁林峰还在中期业绩会表示,下半年的发展策略是以销定产、降低库存,提高去化、加快回款。

整体来看,23家房企中,销售额都没有出现猛涨情况,增幅较高的佳兆业和金科,也分别只有37.0%和36.0%。销售同比下降的房企中,华夏幸福同比下降19.8%,绿城中国同比下降1.5%。

盈利水平分化

在23家上市房企中,净利润超过百亿的有7家,从高到低分别是恒大270.6亿元、碧桂园230.6亿元、万科192.9亿元、华润置地146.2亿元、保利129.6亿元、绿地113.4亿元和融创112.9亿元。净利润增幅最高的融创,增幅达到66.59%。

但有意思的是,融创在2018年突飞猛进,当时该公司净利润同比增长250.96%,因此到现在,融创反而成为23家房企中净利润增幅下降最快的房企,增速同比下降176.78个百分点。而在23家房企中,净利润增速下降的共有16家,降幅较高的企业,在去年同期都曾创下很高的涨幅。

多数房企净利润仍在增长,但也有3家企业出现收缩。绿城中国去年同期净利润31.2亿元,同比增长145.83%,今年为30.7亿元,同比下降1.55%。远洋集团则连续两年下滑,去年上半年净利润27.2亿元,同比下滑9.21%,今年上半年净利润25.3亿元,同比下滑6.86%,降幅有所收窄。

恒大也在净利润下降之列,但即便下降,恒大的净利润仍是其他大多数房企遥不可及的,其核心净利润甚至高达330亿元。日前召开的业绩发布会上,恒大总裁夏海钧在回答媒体提问时将其归功于标准化的运营,集约化的采购,土地的超前战略,并表示,恒大保证利润量的前提是拥有近5万元的可销售资源,这是其他房企没有的。

房企中仍有净利润大幅增长的企业,例如金科上半年净利润31.7亿元,同比大增299.5%,奥园上半年净利润28.0亿元,同比增长89.86%。

金科中报显示,除净利润大增外,归属上市公司股东的净利润同样达到25.8亿元,增幅288.50%,根据其中报,金科的净利润大增是在营收增长的基础上,成本增幅不高所致,其中财务费用还出现了下降。

部分企业短期资金吃紧

在负债率方面,23家房企在2018年末和2019年中的资产负债率都维持在71%-92%的区间内,变动幅度并不大。

截至今年年中,有7家房企资产负债率超过85%,5家低于75%。其中资产负债率最高的中南建设为91.23%,最低的中国金茂为73.73%,恒大、碧桂园、万科三家头部房企的资产负债率分别为83.54%、89.33%和85.26%。

从变动数值来看,9家房企资产负债率有所降低,绿地、佳兆业和雅居乐的负债率均降低了1个百分点以上。资产负债率上升的房企中,龙湖、富力、新城控股、中国金茂4家企业资产负债率相比去年年末增长超过2个百分点,其中资产负债率最低的中国金茂增长2.54个百分点,龙湖集团增长2.43个百分点,负债率为74.65%,在23家房企中仍处于较低水平。

而在短期偿债能力方面,在可以完全统计上半年末持有现金和即将到期的债务数据的22家房企中,持有现金超过千亿元的房企有5家,最高的恒大高达2880.18亿元,但即期债务也处于很高的水平。碧桂园现金等余额为2228.36亿元,即期债务为787.60亿元,两者比值为2.83,另据中期业绩透露,碧桂园还有约3133亿元的银行授信额度尚未使用,营运资本充裕。

从比值来看,多数房企的持有现金可以覆盖到即期债务,其中比值较高的华润置地和龙湖集团,持有现金是即期债务的4倍多,但也有4家企业现金数额低于即期债务,分别是富力、荣盛、恒大和金茂。

转型与风波并存

进入2019年,部分房企已经从高增长轨道转入业绩增速放缓阶段,并在企业发展规划上开始追求高质量。在这一过程中,除了做好房地产开发主业外,已经有不少房企在多元化转型探索方面走向纵深。

以碧桂园为例,今年年初杨国强提出了做“高科技综合企业”的目标,把农业和机器人两大领域摆在了重要的位置。在机器人领域,碧桂园旗下博智林机器人公司研发中心已有超过1600人的研发团队,已递交申请专利将近500项。

在先前召开的2019年中期业绩会上,碧桂园总裁莫斌表示,博智林总共研发了37款建筑机器人,其中9款进入到项目现场进行试运作。“如果37款建筑机器人全部出来,对整个建筑业、对社会都是很大的贡献。”莫斌说。

恒大也在造车的路上越走越远,此前恒大健康首席财务官潘大荣曾透露,上半年新能源车领域投入的费用达到140.7亿元,全年投入总额将达到200亿元规模 。6月底恒大“国能93”车型量产下线,明年3月其与柯尼塞格合作推出的高端新车型也将亮相。

有的企业转换赛道,但也有企业身陷困境。

如果没有王振华出事的插曲,新城控股中报业绩或许还可以用“表现尚可”来形容。毕竟这家企业上半年实现销售额1224.18亿元,其营收、净利润都在增长,资产负债率86.7%,净负债率76.62%,持有现金也远高于即期债务。上半年新城控股还新增土地储备2459万平方米,累计储备1.34亿平方米。

但王振华涉案被捕,王晓松接任董事长后,新城控股即开始转让旗下数十个项目的股权和相关债权,交易总额或达到150亿元。中报文件里,新城控股称,已售未结转的面积为2959.51万平方米(含合作项目),同时由于签约销售额增加,合同负债也达到1723.3亿元。这也让新城控股在接下来的时间里仍有发展空间。但王振华事件的影响仍在持续,未来新城控股能否保持此前的规模尚不得而知。

结语

有观点认为,通常而言公司规模达到5000亿元后,增速会自然放缓,梳理数据可以发现,恒大、碧桂园和万科等房企已经呈现出这种趋势,近年以来,不少房企也表态不再追求高增长,而是追求高质量发展的同时,业绩能够企稳。因此增速下滑的现象,也在提醒各家房企,如今已经来到摒弃高增长、快周转模式,追求高质量发展的时刻了。

【出品】南方产业智库

【策划】陈韩晖 卢轶

【执行/分析】葛政涵

【数据来源】房企中报、克而瑞、同花顺

【数据制图】谭唯 吴颖岚 潘洁

【图表校对】陈大钻

【作者】 葛政涵;谭唯;吴颖岚;潘洁

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端